การผ่อนบ้านเป็นภาระที่หนักหน่วง โดยเฉพาะดอกเบี้ย ที่แม้ในช่วง 3 ปีแรกจะอยู่ที่ประมาณ 3-4% ต่อปี แต่เมื่อผ่านพ้นช่วงนั้นไปแล้ว จะกลายเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งมักจะเฉลี่ย 6% ต่อปีเลยทีเดียว ซึ่งนับว่าสูงมาก
และหากผ่อนไปเรื่อย ๆ ซึ่งมักจะใช้เวลา 20-30 ปี ค่าดอกเบี้ยอาจแพงกว่าค่าบ้านเสียด้วยซ้ำ!!!
แล้วเราจะผ่อนบ้านให้ถูกลงและปิดยอดได้เร็วขึ้นได้อย่างไร
อย่างแรกสุดมาดูกันก่อนว่าดอกเบี้ยบ้านคำนวณอย่างไร
การผ่อนบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก โดยเราสามารถคิดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายได้จากสูตร
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด = (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี (%) x จำนวนวันในเดือนนั้น) ÷ จำนวนวันในปีนั้น
แต่เพื่อความสะดวกในการคำนวณคร่าว ๆ เราจะใช้เป็น (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี (%)) ÷ 12
ตัวอย่างเช่น ผ่อนบ้านราคา 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 3.5% เราต้องจ่ายดอกเบี้ยดังนี้
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด = (2,000,000 x 3.5%) ÷ 12
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนมิถุนายน = 5833.33 บาท
เท่ากับว่า ถ้าคุณจ่ายค่างวดผ่อนบ้านเดือนละ 12,000 บาท จะไปหักลบเงินต้นได้เพียง (12,000 – 5833.33) = 6166.67 บาท หรือไม่ถึงครึ่งของเงินค่างวดที่จ่ายไป!!!
เมื่อแจกแจงมาแบบนี้จะเห็นได้เลยว่า กว่าจะผ่อนบ้านหมด ค่าดอกเบี้ยก็พุ่งไปถึงไหนต่อไหนแล้วไม่รู้
เมื่อรู้วิธีคิดดอกเบี้ยไปแล้ว ก็มาดูกันว่าเราจะทำอย่างไรเพื่อให้ผ่อนบ้านหมดขึ้นและเสียดอกเบี้ยน้อยลง
1. Refinance / Retention
การ Refinance (การทำสัญญากู้ยืมใหม่) คือการเอาบ้าน (ที่ยังผ่อนไม่หมด) ไปค้ำประกันกับธนาคารอื่นเพื่อขอกู้เงินก้อนใหม่มาจ่ายค่าบ้าน และย้ายไปผ่อนชำระกับธนาคารใหม่ การทำ Refinance จะทำได้เมื่อผ่อนบ้านไปแล้วอย่างน้อย 3 ปีเท่านั้น และมีค่าธรรมเนียมเหมือนกับการยื่นกู้ใหม่
ตัวอย่างเช่น ผ่านไป 3 ปี เราเหลือค่าบ้านที่ยังต้องผ่อนกับธนาคาร A 1,500,000 บาท และเมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 ค่าดอกเบี้ยเราจะไม่ใช่ 3.5% อีกต่อไป เราจึงใช้วิธี Refinance ด้วยการเอาบ้านของเราเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ไปขอกู้ยืมเงินกับธนาคาร B นั่นแปลว่า เรากู้เงิน 1,500,000 บาท จากธนาคาร B ไปจ่ายให้ธนาคาร A และไปผ่อนกับธนาคาร B แทนด้วยอัตราดอกเบี้ยใหม่ ซึ่งมักจะถูกกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคาร A ในปีที่ 4
Retention (การขอลดดอกเบี้ย) ก็คือการขอให้ธนาคารที่เราผ่อนบ้านอยู่ช่วยลดดอกเบี้ยให้ถูกลง ซึ่งก็จะขึ้นอยู่กับธนาคารว่าได้หรือไม่อีกที ซึ่งดอกเบี้ยที่ลดลงจากวิธีนี้ มักจะสูงกว่าการ Refinance และสูงกว่าดอกเบี้ย 3 ปีแรก
2. การโปะเงินต้น
ก็ตรงไปตรงมา คือการจ่ายเงินมากกว่าค่างวดปกติเพื่อไปลดเงินต้น มีผลให้ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายในงวดต่อ ๆ ไปลดลง และทำให้ปิดสัญญากู้ยืมได้เร็วขึ้น เราอาจใช้วิธีโปะเงินเพิ่มทุกเดือน หรือโปะเป็นเงินก้อนใหญ่ปีละครั้งก็ได้
เราจะลองคำนวณให้เห็นภาพชัดขึ้น โดยอาศัยตัวอย่างจากตัวเลขด้านบน
จากตารางเราจะเห็นได้ว่า หากโปะเพิ่มปีละครั้ง (โปะทุกเดือน 1 ของปี) เราจะผ่อนหมดเร็วที่สุด และเสียดอกเบี้ยน้อยที่สุด
อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าการโปะเพิ่มปีละครั้งจะดีกว่าโปะเพิ่มทุกเดือน ตัวเลขสามารถเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ ทั้งราคาบ้านและจำนวนเงินที่โปะเพิ่ม โดยปกติแล้วทั้งสองวิธีนี้มักจะต่างกันไม่มาก
อีกข้อควรระวังของการโปะเงินต้น คือเราต้องจ่ายให้มากกว่าดอกเบี้ยสะสม ณ วันที่จ่าย เพื่อให้สามารถไปตัดเงินต้นได้
และสุดท้าย การจะโปะเงินต้นต้องคำนวณค่าใช้จ่ายดี ๆ ว่ากระทบกับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันหรือไม่ เพราะหากถึงขนาดต้องอดมื้อกินมื้อเพื่อโปะค่าบ้านก็คงไม่ดีเท่าไรนัก
3. เพิ่มเงินดาวน์
ปกติการจะซื้อบ้านสักหลัง เราจะต้องจ่ายเงินดาวน์ก้อนหนึ่ง ซึ่งเงินดาวน์ก้อนนี้จะไปลดค่าบ้านที่ต้องผ่อนได้โดยตรง และเมื่อเงินต้นที่เราต้องผ่อนลดลง ค่าดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายแต่ละงวดก็จะลดลงไปด้วยเช่นกัน
ตัวอย่างเช่น หากคุณซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท และดาวน์ 50% หรือ 1 ล้านบาท จะทำให้เงินต้นที่ต้องผ่อนเหลือ 1 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ค่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดลดลง
ทั้ง 3 ข้อนี้คือวิธีที่ช่วยให้เราสามารถผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้น และเสียดอกเบี้ยน้อยลง แต่อีกปัจจัยที่สำคัญในการผ่อนบ้านคือ ต้องจ่ายให้ครบและตรงเวลา ทำให้เราไม่โดนคิดดอกเบี้ยเพิ่ม และยังทำให้เครดิตเราดี เมื่อต้องการ Refinance หรือ Retention ก็สามารถทำได้ง่ายขึ้น
Reference: gurulivingth
